Sollten Sie Ihre Immobilien privat kaufen oder über eine GmbH strukturieren?

Diese Entscheidung gehört zu den wichtigsten strategischen Fragen im Immobilieninvestment – denn sie beeinflusst Ihre Steuerlast, Ihren Vermögensaufbau und Ihre Flexibilität langfristig.

In diesem Video erklären wir, welche steuerlichen Unterschiede es gibt und wann sich welche Struktur wirklich lohnt.

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Privat kaufen – einfache Struktur, höhere Steuerlast

Beim privaten Immobilienkauf werden Mieteinnahmen direkt Ihrem persönlichen Einkommen zugerechnet.

Das bedeutet:

  • Besteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz
  • in Österreich bis zu 55 % Steuerbelastung möglich
  • dafür: einfache Struktur und weniger Verwaltungsaufwand

Vorteil: unkompliziert

Nachteil: höhere laufende Steuerbelastung bei höheren Einkommen

Immobilien über eine GmbH – steuerlich effizienter Aufbau

Bei einer Immobilien-GmbH liegt die Steuerbelastung in der Regel bei rund:

23–25 % Körperschaftsteuer

Das ist deutlich niedriger als im Privatbereich.

Allerdings gilt:

  • Gewinne bleiben in der GmbH zunächst gebunden
  • bei Ausschüttung an private Personen fallen zusätzliche Steuern an
  • daher besonders interessant für langfristigen Vermögensaufbau

Wann sich eine Immobilien-GmbH wirklich lohnt

Eine GmbH-Struktur ist vor allem sinnvoll, wenn:

  • mehrere Immobilien aufgebaut werden sollen
  • Gewinne reinvestiert statt entnommen werden
  • langfristige Vermögensstrategie verfolgt wird

 Besonders ab etwa 2–3 Immobilienobjekten kann sich die Struktur lohnen.

Steuerliche Strategie: mehr als nur Steuersatz

Eine GmbH bietet zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten:

  • Thesaurierung: Gewinne bleiben im Unternehmen und wachsen steuerlich günstiger
  • Holding-Strukturen: steuerlich optimierte Gewinnweiterleitung möglich
  • Nachfolgeplanung: einfachere Übertragung von Vermögen auf Erben

Wichtige Risiken & Kosten

Eine GmbH ist nicht automatisch besser. Zu beachten:

  • Gründungskosten
  • laufende Buchhaltungspflichten
  • höhere administrative Anforderungen
  • mögliche zusätzliche Kosten bei Transaktionen

 Deshalb gilt: Die Struktur muss zur Strategie passen – nicht umgekehrt.

Fazit

Ob Immobilien privat oder über eine GmbH gekauft werden sollten, hängt stark von Ihrer individuellen Investmentstrategie ab.

  • Privat: einfach, aber höher besteuert
  • GmbH: steuerlich effizienter, aber komplexer

Eine fundierte Entscheidung sollte immer vor dem ersten Kauf getroffen werden, um langfristig steuerlich optimal aufgestellt zu sein.

 Für eine individuelle Struktur-Analyse empfiehlt sich eine persönliche steuerliche Beratung – besonders vor dem Aufbau eines Immobilienportfolios.

Dieses Video dient zur Weiterbildung und nicht zur steuerlichen Beratung. 360°Tax TV ersetzt kein persönliches Beratungsgespräch und keine rechtlich verbindliche Auskunft.

Freundliche Grüße,
Mag. Christiane Holzinger und das gesamte 360°Business Planner Team