Viele Vermieter:innen zahlen über Jahre hinweg deutlich weniger Steuern auf ihre Mieteinnahmen – und das vollkommen legal. Der Grund dafür ist ein wichtiges steuerliches Instrument: die Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die AfA ermöglicht es, den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Dadurch können Vermieter:innen jedes Jahr einen Teil des Gebäudewertes als Aufwand ansetzen und so ihre steuerpflichtigen Einnahmen reduzieren.

Im folgenden Video erklären wir kurz und kompakt, wie die AfA (Absetzung für Abnutzung) Immobilien für viele Investor:innen besonders attraktiv macht, da sie jährliche steuerliche Vorteile durch die Abschreibung des Gebäudewertes ermöglicht.

 

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Was bedeutet AfA?

Gebäude verlieren im Laufe der Zeit an Wert, etwa durch Alterung oder Nutzung. Der Gesetzgeber erkennt diesen Wertverlust steuerlich an. Deshalb dürfen Vermieter:innen den Gebäudewert über viele Jahre verteilt abschreiben.

Diese Abschreibung erfolgt jährlich mit einem festgelegten Prozentsatz. Dadurch entsteht ein steuerlicher Aufwand, ohne dass tatsächlich zusätzliche Kosten entstehen.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Bei vermieteten Immobilien wird grundsätzlich nur der Gebäudewert abgeschrieben – nicht der Anteil des Grundstücks. Dieser Gebäudewert wird anschließend über einen bestimmten Zeitraum verteilt steuerlich geltend gemacht.

Je nach Immobilie beträgt die AfA in vielen Fällen beispielsweise 3 % pro Jahr.

Beispiel

Angenommen, der Gebäudewert einer vermieteten Immobilie beträgt 300.000 €.

Bei einer AfA von 3 % pro Jahr können Vermieter:innen jährlich 9.000 € steuerlich absetzen.

Dieser Betrag reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung  und damit auch die zu zahlende Steuer.

Der entscheidende Vorteil:
Die steuerliche Entlastung entsteht ohne zusätzliche Ausgaben, da es sich um eine rechnerische Abschreibung handelt.

Warum steuerliche Planung bei Immobilien entscheidend ist

Gerade bei Immobilieninvestitionen spielt die richtige steuerliche Gestaltung eine große Rolle. Faktoren wie der korrekte Gebäudewert, der AfA-Satz oder der Zeitpunkt des Immobilienkaufs können einen erheblichen Einfluss auf die Steuerbelastung haben.

Eine frühzeitige steuerliche Planung kann daher helfen,

  • die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen
  • Investitionen strategisch zu strukturieren
  • und langfristig mehr Rendite aus einer Immobilie zu erzielen.

Fazit

Die AfA ist eines der wichtigsten steuerlichen Instrumente für Vermieter:innen. Sie ermöglicht es, den Wertverlust einer Immobilie steuerlich zu berücksichtigen und dadurch die Steuerlast auf Mieteinnahmen deutlich zu reduzieren.

Wer Immobilien besitzt oder eine Investition plant, sollte die Möglichkeiten der Abschreibung unbedingt in seine steuerliche Planung einbeziehen.

Dieses Video dient zur Weiterbildung und nicht zur steuerlichen Beratung. 360°Tax TV ersetzt kein persönliches Beratungsgespräch und keine rechtlich verbindliche Auskunft.

Freundliche Grüße,
Mag. Christiane Holzinger und das gesamte 360°Business Planner Team